Konut fiyatları ve kiraların hızlı yükselişi devam ediyor. Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati’nin kısa süre önce konut sektörüne yönelik, “Kararlılıkla ifade etmek isterim ki fahiş fiyat artışlarına karşı var gücümüzle çalışarak devreye aldığımız uygulamalar üzerinden fırsatçılık yapmaya, vatandaşlarımızı mağdur etmeye kalkışanlar hakkında ilgili her adımı atacak, asla müsamaha göstermeyeceğiz” açıklaması bu durumun çözümü için çalışmalar yapıldığını gösteriyor.
Türkiye genelinde alt-orta gelir gruplarında ulaşılabilir kira fiyatları köklü bir soruna işaret eder hale geldi. Ayrıca 12 aylık TÜFE ortalamasının da son aylarda yüzde 30’un üzerinde artışlar getirmesi, mevcut kiracıların da durumunu zorlaştırıyor.
Kiralık fiyatlarının yükselişinin temel nedeni olarak arz yetersizliği gösteriliyor. Yeni konut üretimi, inşaat maliyetleri nedeniyle durağan bir dönem yaşıyor ama talep yüksek. Bu beş günlük yazı dizimizde mevcut piyasaya ve fiyatlara odaklanarak yaşanan gelişmeleri, kiracı ve ev sahipleri haklarını, çözüm önerilerini gündeme alıyoruz.
2020’DE KONUTLAR HIZLI TÜKENDİ
2020’de kamu bankaları pandemi döneminde durağanlaşan piyasayı harekete geçirmek için tarihin en düşük kredi faizi oranıyla (0.64) konut kredisi vermiş, azami 12 ay ödemesiz dönemli, 15 yıla kadar vade sunulmuştu.
Bu kapsamda Haziran 2020’de başlatılan kampanya ve devamında piyasa canlılığı ile yılın son yarısı oldukça hareketli geçmiş, eldeki konutların büyük kısmı satılmıştı.
Yine pandemi sürecinin özellikle girdi maliyetlerinde öngörülemez artışlara neden olduğu belirtilirken, bu nedenle üretimin oldukça yavaşladığı görülüyor.
4 İLDE EN DÜŞÜK KİRALIKLAR
İstanbul: İstanbul’da en keskin artışların yaşandığı ilçelerden biri Zeytinburnu. Zeytinburnu’nda 2020’de 1900 lira seviyesinde olan ortalama kira fiyatının 4 bin liraya çıktığı görülüyor. Gaziosmanpaşa’da ise 2020’de 1500 lira seviyesinde olan ortalama kiraların 3- 4 bin liradan başladığı ilanlara yansıyor. Dikkat çekici bir diğer artış ise Eyüpsultan ilçesinde yaşanıyor; 2 bin liranın üzerinde seyreden 2020 ortalama kiralık bedelleri 5 bin lirayı aştı. Yine Beylikdüzü’nde 2 bin lira seviyesinde bulunan kiralık konut fiyatlarının en düşük seviye olarak 4 bin lirayı geçtiği fark ediliyor. Çekmeköy’de yeni konut arzı artsa da kiralık fiyatlar da hızlı yükseliyor. 2020’de 1.400 lira seviyesinde bulunan kira fiyatlarının yeni ve lüks konut ortalaması da hesaba katılınca 3-4 bin liradan başladığı görülüyor. Şehrin eski ilçelerinden ve yeni yapı imkanı az olan Kadıköy’de fiyatlar hızla yükseldi. 2020’de 3 bin lira seviyesinde bulunan kira fiyatlarının hızla 6 bin lirayı geçtiği görülüyor. Merkez ilçelerden Şişli’de 2 bin 500 lira civarında bulunan küçük metrekareli bir konutun kiralık bedelinin 5 bin lirayı aştığı da ilanlara yansıyor.
Ankara: Ankara’da gelişimin ve yeni konutların önemli bir merkezi olan Gölbaşı’nda 2020 kiraları ortalama 1600 lira seviyesinde iken mevcutta kiralık fiyatlarının 3 bin liranın üzerinde seyrettiği görülüyor. 2020’de ortalama 1000 lira kiralık bedeli olan Etimesgut’ta kira fiyatları 2 bin 500 liradan başlayıp 5 bin lirayı aşıyor. 2021’de 1800 lira seviyesinde bulunan Yenimahalle‘deki kiralık piyasası başlangıçta 3 bin liranın üzerine çıkmış bulunuyor.
İzmir: İzmir’de özellikle sahil ilçelerinin müstakil konut ve yazlık satın almaları ile birlikte oldukça yüksek seyreden kiralık bedelleri var. Bu bölgelerdeki yeni konut arzı da fiyatların yükselmesini destekliyor. Şehir içinde Narlıdere‘de 2020’de 2 bin 500 lira seviyesinde olan kira fiyatları 2021’de 4 bin liranın üzerinde seyrediyordu. Bu fiyatlar mevcutta 6 bin liraya kadar çıkıyor, 9 bin lira seviyesine kadar değerlendirilen konutlar da var. Karşıyaka’da 2021 yılında 2 bin 800 lira seviyesinde olan konut kira fiyatlarının 5 bin lira olduğu ilanlara yansıyor.
Bursa: Bursa da kira fiyatlarının oldukça keskin artışlar yaşadığı şehirlerden. İnegöl‘de 2021’de 1800 lira seviyesinde olan ortalama kira fiyatları 3 bin liranın üzerini gördü. Mudanya’da 2 bin lira civarında seyreden ortalama kira fiyatlarının ise 4 bin lirayı geçtiği ilanlara yansıyor.
Kiralar 4 ayda ikiye katlandı
Yükselişine devam eden konut kiraları gündemden düşmüyor. Yıllık kira artışları Türkiye’nin her şehrinde kendini gösterirken, 2022 itibarıyla ise kira fiyatlarındaki artışın bazı şehirlerde üçe hatta dörde katlandığı dikkatleri çekiyor. Türkiye’de, evlenmeler, boşanmalar, ailelerin küçülmesi, öğrencilik gibi pek çok nedenle yıllık 700-800 bin yeni konut ihtiyacı olduğu biliniyor. Bu ihtiyaca karşılık 2018’den bu yana düşen yeni konut arzı, mevcut durumda oldukça yetersiz gösteriliyor. Piyasaya daha az satılık konut gelmesiyle ise alımlar, dolayısıyla kiraya çıkan konutların sayısında da büyük düşüş var.
Düşük arzın arkasında ise artan inşaat maliyetleri var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 9.58 bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 101.57 arttı. Piyasadaki bir diğer etken alım gücünün düşmesi olarak gösterilirken, yabancıların konut alımı ve kiralamalarının da fiyatları yukarı taşıdığı tartışmaları var.
‘KATLAYAN DA VAR’
Emlakçılar, mevcut kira fiyatlarının bölgesine göre olması gerekenin yüzde 50 ila yüzde 70 üzerinde olduğuna dikkat çekiyor, ikiye üçe katlayan kiraların da fazla olduğunu belirtiyor. Ev sahipleri ise kiralık konutlar için daha yüksek kiralar isterken, eski kiracılarından da çeşitli yöntemlerle fazla zam talepleriyle gündeme geliyor.
ŞİMDİ BAŞLASA…
Hükümet de konut piyasasını etkileyecek çalışmalarını yapmaya devam ediyor. Bu kapsamda hem ev sahibi olmak isteyenlere, hem de inşaat sektörünü hareketlendirmek adına yeni finansman modelleri duyuruldu. İlk evini alacak ve döviz ya da altın bozdurarak ev alacak vatandaşlar uygun kredi faizleriyle desteklenecek, sektörde küçük ölçekli müteahhitlerin projelerini hızlandırmak için finansman kaynağı sağlanacak.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, yeni konut üretimi yani arzın yetersiz olduğunu vurgularken, piyasaya yeni konut gelmeden kira fiyatlarının da düşmeyeceğine dikkat çekiyor. Durbakayım, “Bir inşaat minimum 2-3 yıl sürüyor. Yani inşaatlar şimdi hareketlenmeye başlasa bile tesiri bir yılı geçer. Kamunun destek adımları çok önemli. Bir kıvılcımı meşaleye dönüştürebilir” dedi.
RUHSAT ALIMI ARTTI AMA…
TÜİK Yapı İzin İstatistikleri, 2021 IV. Çeyrek verileri kapsamında, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyelerce yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 14, daire sayısı yüzde 16.8 arttı. Yani yeni konut yapımı için ruhsat alımında artış var. Ancak ruhsatların ‘maliyet öngörülemediği’ gerekçesiyle inşaata dönmesinin zaman alacağı ifade ediliyor.
‘3000 TL YERİNE 6000 TL’
İstanbul genelinde online kiralık ilan verilen internet sitelerinde şu anda bin lira ile 3 bin lira arasında bulunan evler şehrin daha çeperleri olan ilçeler olarak görülüyor. Bunlar; Arnavutköy, Pendik, Sancaktepe, Silivri, Sultanbeyli ve Esenyurt, Tuzla. Kağıthane bölgesi emlakçılarından Suat Durmuş, ilçedeki hemen her konutun fiyatının olması gerekenin iki katı olduğunu belirtiyor. Durmuş, “5-10 yıllık binada, 2+1 konut kira fiyatı 3 bin lira olmalıydı. Ancak şu anda 5-6 bin lira isteniyor. Çok daha kötü durumda ve eski binalarda bile 4 bin liranın üzerinde kira talep ediliyor” dedi.