"Kentsel Dönüşüm" başlıklı dosya haberinin son bölümünde, bina tamamlama sigortasının kentsel dönüşümde sunduğu finansal güvence ile ürünün yaygınlaşmasının önündeki maliyet ve erişim sorunları ele alındı.

Bina tamamlama sigortasının, projelerin tamamlanamaması durumunda tüketici ve arsa sahiplerini koruyan yapısının yanı sıra müteahhitler ve finans kuruluşları açısından da çeşitli güvenceler sunduğu belirtiliyor. Ancak ürünün kapsamının genişlemesine ve prim üretimindeki artışa karşın, sigorta şirketlerinin sayısı, reasürans kapasitesi ve maliyetler, sigortaya erişimin önündeki başlıca başlıklar arasında yer alıyor.

Sektör temsilcileri, bina tamamlama sigortasının yaygınlaşmasının hem tüketicilerin korunmasına hem de kentsel dönüşüm projelerinin daha güvenli biçimde hayata geçirilmesine katkı sağlayacağını ifade ederken, ürünün daha erişilebilir hale gelmesi için çeşitli önerilerde bulunuyor.

Fiyatlamada birçok unsur birlikte değerlendiriliyor

Türkiye Sigorta Birliği (TSB) Başkanı Ahmet Yaşar, AA muhabirine yaptığı açıklamada, bina tamamlama sigortasının müteahhidin mali yeterliliğini ve projeyi sözleşmeye uygun tamamlama kabiliyetini güvence altına aldığını belirterek, bu üründe yalnızca hasar olasılığının fiyatlanmadığını söyledi.

Yaşar, "Müteahhidin mali tabloları, kredi değerliliği, öz kaynak ve nakit akışı, geçmiş projeleri, projenin bütçesi, ruhsat ve tapu durumu, iş programı ve kalan inşaat maliyeti gibi unsurlar birlikte değerlendirilir. Projenin teknik ve mali ilerleyişinin poliçe süresince sahada izlenmesi de sistemin önemli bir parçasıdır." dedi.

Bina tamamlama sigortasını sektördeki her şirketin yapmadığına yönelik eleştirilere ilişkin Yaşar, şu ifadeleri kullandı:

"BTS'nin sağlıklı sunulabilmesi için şirketlerin mali analiz, teknik inceleme, hukuk, proje ve şantiye izleme, risk yönetimi ve reasürans alanlarında ciddi altyapı oluşturması gerekiyor. Şirketlerin bina tamamlama sigortasından uzak durduğu değerlendirmesinden ziyade, henüz gelişme aşamasında bulunan ve uzmanlaşma gerektiren bir pazarla karşı karşıya olduğumuzu söylemek daha doğru. Benzer gelişimi kefalet sigortasında da yaşadık. Kefalet sigortası Türkiye'de başlangıçta tek oyuncuyla gelişmeye başladı. Pazarın, bilgi birikiminin ve uygulama altyapısının gelişmesiyle şirket sayısı arttı. Bina tamamlama sigortasında da benzer bir gelişim bekliyoruz."

Bina tamamlama sigortasında prim üretimi artıyor

Ahmet Yaşar, Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları'nın 2015'te yürürlüğe girdiğini, ilk poliçenin 29 Aralık 2017'de düzenlendiğini, ürünün 2020'den itibaren ayrı bir alt branş koduyla izlenmeye başlandığını anımsatarak, şu bilgileri verdi:

"Üretim rakamlarında son yıllarda belirgin gelişim görüyoruz. Direkt prim üretimi 2023'te 980 bin lira iken 2024'te 9,7 milyon liraya, 2025'te 17,9 milyon liraya yükseldi. Bu yılın ilk yarısında ise 11,2 milyon lira prim üretimi gerçekleşti. Buradaki şirket sayısı, bina tamamlama sigortası ruhsatı bulunan veya teklif verebilecek şirketleri değil, ilgili dönemde fiilen prim üretimi görülen şirketleri ifade etmektedir. Bugünkü tabloyu 'gelişme potansiyeli yüksek bir pazarın erken dönemi' olarak değerlendiriyoruz. Uygulama tecrübesi, veri havuzu ve reasürans kapasitesi geliştikçe daha fazla sigorta şirketinin bu alana ilgi göstermesini bekliyoruz."

Proje tamamlanamadığında sigorta güvencesi devreye giriyor

TSB Başkanı Yaşar, sektörde sabit tarife veya standart prim oranı bulunmadığını belirterek, projenin büyüklüğü ve tamamlanma oranı, müteahhidin mali gücü ve öz kaynak katkısı, iş programı, kalan inşaat maliyeti ve karşı teminatların primin belirlenmesinde etkili olduğunu anlattı.

Yaşar, sigortacının proje tamamlanamadığında nakdi tazminat ödeyebileceği gibi, projeyi devralarak yeni bir müteahhit aracılığıyla tamamlanmasını da sağlayabildiğini kaydederek, bazı koşullarda kira ödemeleri ile nakdi tazminatta faiz veya endeksleme yükümlülüklerinin de söz konusu olabileceğini vurguladı.

Primi değerlendirirken yalnızca ödenen bedele değil, tüketici ve arsa sahibine sağlanan güvenceye, projenin izlenmesine ve gerektiğinde tamamlama sorumluluğunun sigorta sektörü tarafından üstlenilmesine bakılması gerektiğini vurgulayan Yaşar, sigorta maliyetlerinin azaltılması için vergi ve harç eşitliğinin sağlanmasını önerdiklerini bildirdi.

Maliyetlerin düşürülmesi hedefleniyor

Ahmet Yaşar, sigorta maliyetlerinin azaltılması için öncelikle "vergi ve harç eşitliğinin sağlanması" gerektiğini kaydederek, şu değerlendirmelerde bulundu:

"Bankaların kredi ve teminat işlemlerine tanınan damga vergisi ve harç istisnalarının kefalet ve bina tamamlama sigortası teminatlarına da uygulanması yönündeki mevzuat önerilerimizi ilgili kamu otoriteleriyle paylaştık. Bir diğer önemli alan dijitalleşmedir. Dijital proje izleme, bağımsız teknik raporlama ve aşamalı teminat modelleriyle projenin objektif aşamaları doğrulanabilir, risk daha erken görülebilir ve izleme maliyetleri azaltılabilir. Böylece daha dengeli bir fiyatlama zemini oluşabilir. Amacımız her projeye daha düşük fiyatla teminat verilmesi değil, sağlıklı ve güvenilir projelerin daha verimli risk değerlendirmesiyle sigorta güvencesine erişmesidir."

Yaşar, BTS'nin tüketici ve arsa sahiplerinin birikim ve haklarını müteahhidin mali gücüne bağlı olmaktan çıkardığının altını çizerek, proje öncesinde yapılan bağımsız mali, teknik ve hukuki değerlendirmelerin risk yönetimi ve güven açısından önemli bir işlev gördüğünü bildirdi.

"Kentsel dönüşümün sigortası da bina tamamlama sigortasıdır"

TSB Başkanı Yaşar, BTS'nin yeterli müteahhit öz kaynağı ve sağlıklı proje finansmanının alternatifi olmadığını, bunları tamamlayan bir güvence mekanizması anlamına geldiğini belirterek, ürünün özellikle kentsel dönüşümde önem taşıdığını söyledi.

Sigortanın yaygınlaşmasının yarım kalan projeleri, hukuki ihtilafları ve kaynak kayıplarını azaltarak dönüşüm kararlarını kolaylaştırabileceğini vurgulayan Yaşar, sözlerini şöyle tamamladı:

"Ürünün yaygınlaşmasıyla veri havuzu, uzmanlaşma ve rekabet artacak. Bu da orta ve uzun vadede fiyatlamayı daha öngörülebilir ve erişilebilir hale getirecek. BTS'nin hedefi yalnızca poliçe sayısını artırmak değil. Güvenilir ve tamamlanabilir projelerin sigorta güvencesine erişimini kolaylaştırmayı amaçlıyoruz. Kentsel dönüşümün sigortası da bina tamamlama sigortasıdır."

Bina tamamlama sigortasında erişim ve maliyet sorunu

Gayrimenkul ve İnşaat Platformu Başkanı Mustafa Ekiz de halihazırda bina tamamlama sigortalarında erişim problemi yaşandığını belirterek, şu açıklamalarda bulundu:

"Bugün bir müteahhit bina tamamlama sigortası yaptırmak istediğinde her sigorta şirketinden kolaylıkla teklif alamıyor. Sigorta şirketleri doğal olarak yüklenicinin mali yapısını, geçmiş projelerini, öz kaynaklarını, borçluluğunu ve projenin fizibilitesini ayrıntılı biçimde inceliyor. Bu durum güçlü ve kurumsal firmalar açısından sektörün kalitesini yükselten olumlu bir filtre olabilir. Fakat sistemde yeterli sayıda BTS yapan sigorta şirketinin bulunmaması, reasürans kapasitesinin sınırlı olması ve maliyetlerin yüksekliği nedeniyle ürün yaygınlaşamıyor."

Ekiz, inşaat maliyetleri ve satış fiyatlarındaki hızlı değişimin de sorun oluşturduğunu kaydederek, 2-3 yıllık projelerde gelecekteki tamamlama maliyetine ilişkin riskin prime ve sigorta maliyetlerine yansıdığını söyledi.

Sigorta primlerini belirleyen detaylı kriterler bulunduğunu kaydeden Ekiz, "Sigorta yaptırabilen firma, aslında finansal ve teknik açıdan belirli bir denetimden geçmiş oluyor. Bu, tüketici açısından önemli bir güven unsuru oluşturuyor. Ancak kriterlerin çok ağır olması veya piyasada bu ürünü sunan şirket sayısının sınırlı kalması nedeniyle mali yapısı sağlıklı olan orta ölçekli üreticiler dahi sisteme erişmekte zorlanabiliyor." ifadelerini kullandı.

"İnşaat maliyetini yüzde 2 ila yüzde 4 artırıyor"

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik ise Türkiye'de BTS'lerin henüz sektör ve toplum tarafından yeteri kadar bilinmediğini belirterek, şu değerlendirmelerde bulundu:

"Bu enstrüman doğru bir çözüm olmakla beraber tüm tarafları koruyan yeni bir finansal sistem. Bu sistem, mal sahiplerini koruduğu kadar müteahhidin de haklarını ve kontrat sürelerini garanti altına alıyor. Bina tamamlama sigortalarına başvuran müteahhitlerin büyük çoğunluğu olumsuz geri dönüş alıyor. Sigorta firmaları sadece finansal tabloları uygun olan müteahhitlere bu hizmeti vermeyi tercih etmektedir."

Şişik, BTS'nin inşaat maliyetini yüzde 2 ila yüzde 4 artırdığını belirterek, "Sigorta şirketlerinin müteahhitlerin iş bitirme kapasitesini ve sektöre katkısını doğru değerlendirecek uzmanlığa sahip olması gerekiyor. Sektörün yüzde 90'ını oluşturan küçük müteahhitlerin finansal yapıları sigorta şirketlerinin kriterlerini karşılamayabilir. Bu sorunun çözümü için yeni yöntemler geliştirilmeli, yeşil bina üreten müteahhitlere de daha uygun fiyatlı sigorta imkanı sağlanmalı." dedi.