Mevcut ofislerin dönüşümünde en çok hastane, öğrenci yurdu ve e ticarete hizmet verecek depo talepleri öne çıkıyor.

Salgın sürecinde yaygın şekilde başvurulan evden çalışma düzeniyle, en gözde plazaların bir anda boşalması, ofis sektörünün geleceğine ilişkin derin bir tartışmayı da beraberinde getirdi. Evden çalışma düzeninin iş yaşamının vazgeçilmez uygulamalarından olacağının anlaşılması geniş metrekarelerle hizmet üretilen ofislere dönük ihtiyacın sorgulanmasına yol açtı. Mevcut stokun da etkisi ile iyice şişen ofis arzının eritilmesine yönelik önemli bir değişim dalgası da kendini hissettirmeye başladı.

İstanbul’da A sınıf ofislerin büyüklüğü 6.46 milyon metrekareye çıkarken, bu ofislerde boşluk oranı ise 2020’nin ilk çeyreğinde yüzde 24.1 oldu. Yani 1.56 milyon metrekare ofis alanı kiralanmayı ya da satın alınmayı bekliyor. Bu yıl için bankacılık ve finans sektörü başta olmak üzere birçok şirketin çalışmalarının bir kısmını evden çalışmaya kaydırması üzerine ofislerdeki boşluk oranlarının yüzde 30’ları bulacağı tahmin ediliyor.

Dolayısıyla uzun zamandır ofis alanında müşteri bulamayan ofis sahipleri çareyi ofisleri farklı alanlarda kullanmakta buldu. Daha fazla boş kalmak yerine üniversite, hastane, depo, rezidans tarzı servisli konut ve öğrenci evine dönüşmeye başladı. Merkezi lokasyonlarda bulunan boş ofislerin konuta çevrilerek kullanılması da şirketlerin gündeminde bulunuyor. 

Hastane yatırımları öne çıkıyor

Ofis alanındaki dönüşümün öncülerinden biri Invest oldu. Sarıyer’de Vadi İstanbul, Vadikoru Küçükçekmece’de Gökplus projelerini gerçekleştiren Invest’in Yönetim Kurulu Başkanı Bahattin Uçar, “Ofislerimizden yaklaşık 35 bin metrekarelik alanı hastaneye dönüştürdük. Vadikoru’da kalan ofislerimizi de hazır ve paylaşımlı ofise dönüştüreceğiz” dedi. 

Ağaoğlu da Maslak 1453 projesinde yer alan 1 blokluk ofis kısmını farklı bir alanda değerlendirmeyi planlayanlardan. Şirket, korona döneminde 3’e yakın sağlık grubundan gelen hastane yapma tekliflerini değerlendiriyor.

Şirket, caddelere olan ilgi nedeniyle yine aynı projede yer alan 1453 metre uzunluğundaki caddeye de haziran ayından sonra mağaza kiralama taleplerinde artış bekliyor. Kâğıthane’de hayata geçirdiği Z Ofis gibi pek çok ofis projesi ve İstMarina AVM’yi hayata geçiren Dap Holding de yakın zamanda artık yeni AVM ve ofis yatırımı yapmayacağını açıkladı.

Univa markasıyla Kocaeli ve Sakarya’da öğrenci evleri geliştiren Erkanlı Grup da ofisler deki bu değişim beklentisine yanıt veren şirketler arasında yer aldı. İstanbul’da merkezi ulaşım noktalarında öğrenci yurdu arayışını sürdüren şirkete son bir ayda 26 ofis binasından “bizi yurt yapın” teklifi geldi.

“Gelen binalardan 5-6 tanesiyle fizibilite çalışmaları yapmaya başladık” diyen Erkanlı Grup Genel Müdürü Evrim Karayel, “Eskiden ayda 4-5 bina ancak gelirdi. Bu dönemde çok fazla yükseldi. Çünkü bu binaların bir kısmı ofis olur düşüncesiyle boş tutulmuştu. Bir kısmında ise boşluk oranları çok yükselmişti. Bu nedenle öğrenci evi ya da başka bir kanala dönüştürmeyi planlıyorlar” dedi. Bu binalardan 15-16 tanesinin Kadıköy, Levent, Maslak gibi merkezi iş alanlarından diğerlerinin ise Beylikdüzü, Kartal, Maltepe gibi bölgelerden geldiğini kaydeden Karayel, “Bu binalardan en az 2 tanesini öğrenci evine dönüştürmeyi planlıyoruz. İstanbul’da en az 250 bin ila 300 bin öğrencinin yurda ihtiyacı oluyor. Dolayısıyla uygun olursa 4 ila 5’inide öğrenci evi da yapabiliriz” diye konuştu.

Ofislere negatif etkisi en az 2-3 yıl sürecek 

 
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ise salgının bazı işlerin evden yürütülebileceğini ortaya koyduğunu kaydederek, “Dolayısıyla esnek çalışma gibi çeşitli modeller şirketlerin gündemine gelecek. Özellikle bankaların ve finansman kurumlarının buna dönük hazırlıkları olduğunu biliyoruz. Bu da ofisler üzerinde yüzde 15 ila 20 gibi bir ihtiyaç azalma baskısı oluşturabilir. Bir firma, bir ofis plazasında 5 kat tuttuysa, bunun bir katını ofis sahibine iade edip 4 katta devam edebilir. Belki 2-3 yıl ofis piyasası üzerinde negatif bir etkisi olacak, ama işler büyüdükçe, ülkelerin büyümesi ile bir süre sonra bunlar da dolacak” değerlendirmesini yaptı.